轉發國務院辦公廳轉發建設部等部門

關于做好穩定住房價格工作意見的通知

各地級以上市人民政府，各縣（市、區）人民政府，省政府各部門、各直屬機構：

　　現將《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號，以下簡稱《通知》）轉發給你們，經省人民政府同意，結合我省實際提出如下意見，請一并貫徹執行。



　　一、高度重視穩定住房價格工作，確保我省房地產市場穩定發展

　　房地產業是拉動我省經濟發展的重要支柱產業，穩定住房價格是維護廣大人民群眾利益的一項重要工作。近年來，我省房地產市場開發投資和商品房銷售保持較合理的增長水平，住房價格基本穩定，對促進我省國民經濟發展和改善居民住房條件發揮了重要作用，但由于我省市場需求量較大，部分城市仍然存在著住房供應結構偏重大戶型、住房價格上漲過快等問題，如不及時采取相關措施穩定住房價格，將對我省國民經濟的健康運行產生較大影響。各地、各有關部門要按照《通知》的要求，認真貫徹執行國務院關于穩定住房價格、促進房地產業健康發展的各項政策，明確房地產市場以普通住房供應為主要方向，著力遏制投機炒房行為，清除我省房地產市場中的不健康因素，切實穩定住房價格，解決好廣大人民群眾的住房問題，促進房地產業的健康發展。

　　房價較高且財政能力較強的城市可根據商品房價格變化適當提高住房貨幣分配補貼標準，提高職工購買普通住房消費能力。各地要加大住房公積金歸集管理力度，適當提高住房公積金用于發放個人貸款的比例，支持職工購買住房；要擴大城鎮購房入戶政策的范圍，促進農村居民和外來人口在城鎮購房；要采取有效的經濟、技術政策推動住宅產業化進程，發展節地、節能、節水、節材、生態環保型住宅，全面提高產業發展水平，促進住宅產業走可持續發展的道路。


　　二、加強結構調控，滿足廣大群眾的住房需求

　　各地、各有關部門要充分利用土地、規劃、金融、稅收等手段，加強對房地產市場的管理和引導，調整和改善住房供應結構。

　　（一）明確普通住房的標準。按照《通知》要求，我省享受優惠政策普通住房的標準為：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套住房套內建筑面積120平方米以下或單套建筑面積144平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.44倍以下。

　　（二）城鎮住房供應以普通住房為主。要合理調整房地產用地結構，從2005年6月1日起增加普通商品住房的用地供應，各市年度普通住房供應的面積應不低于住房供應總面積的70%，并在2005年9月底前向社會公布今明兩年普通商品住房建設規模、項目布局以及進度安排。

　　（三）穩步推進經濟適用房建設。各地可根據當地中低價位商品住房和二手房供應的實際，研究確定當地經濟適用房建設規模。經濟適用房建設在戶型結構、銷售對象、銷售利潤上要嚴格按照建設部等部門制定的《經濟適用房管理辦法》規定執行，并在2005年9月前向社會公布經濟適用住房建設規模、項目布局以及進度安排。

　　（四）大力推進解決城鎮特困戶住房工作。解決城鎮特困戶住房問題是各級政府的責任，要納入各級政府工作目標責任制。在省財政撥出專項資金支持廉租住房建設的同時，各地財政要加大對廉租住房建設的支持力度，多渠道籌集資金和擴大房源，通過建設廉租房或發放租房補貼等方式，加快推進解決城鎮特困戶住房工作，有條件的城市可采取建設政策性租賃房等手段適當擴大廉租住房的保障面，確保實現省政府提出的三年基本解決現有城鎮住房特困戶的目標和2005年全省解決1萬戶城鎮特困戶住房的目標。

　　（五）增加中低價位住房供應。各地要通過一、二、三級房地產市場聯動，形成住房市場價格級差和梯度消費的格局，適應中低收入群眾和外來人口的居住需求；要在按照國家政策增加普通商品住房供應量的同時，嚴格執行財政部、國家稅務總局和建設部減免普通住宅交易相關稅費的有關規定，切實減輕群眾購房負擔；要認真清理影響已購公有住房上市交易的政策性障礙，大力發展二手住房交易，增加中低價住房的市場供應量；切實降低住房租賃稅費負擔，促進住房租賃市場發展，為不同需求的群眾提供房源。



　　三、加大土地供應調控力度，嚴格房地產開發用地管理

　　2005年度經營性房地產項目用地計劃指標已下達各地級以上市，房價較高、土地需求緊張的地級以上市，在不突破計劃控制指標的前提下，可適當增加普通商品住房用地的土地供應量。各地要加強對已批出的經營性房地產項目用地的管理，加大對閑置土地的清理力度，經認定屬閑置土地且已超過一年的，一律按規定征收土地閑置費；超過兩年的，一律依法收回土地使用權。具體按照省政府《關于加強非農業建設閑置土地管理的通知》（粵府〔1998〕72號）和省國土資源廳、財政廳《關于土地閑置費征收使用管理問題的通知》（粵國土（計財）字〔1999〕58號）執行。



　　四、嚴格執行國家有關住房交易的稅收政策

　　各地房管和稅務部門要在當地政府的領導下，加強溝通，制定可行的操作程序，嚴格執行國家調整購房契稅和住房轉讓環節營業稅政策。根據國家政策，對個人購買住房的契稅和轉讓住房的營業稅明確如下：2005年6月1日前當地房地產交易機構已受理了住房交易轉讓申請的，按照原稅收政策執行；第一次上市交易的房改房一律按照普通住房享受稅收優惠政策。2005年6月1日起當地房地產交易機構受理有關住房轉讓申請的，嚴格按照國辦發〔2005〕26號文規定的有關稅收政策執行。2005年6月1日起個人購買住房以取得的房地產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間，個人轉讓住房以房地產交易機構受理該住房轉讓申請之日作為其轉讓住房的時間。

　　各地房地產管理部門在辦理房地產權屬登記時，應嚴格按照《中華人民共和國契稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規定，要求出具完稅（或減免稅，下同）憑證；對于未出具完稅憑證的，房地產管理部門不得辦理權屬登記。



　　五、推進房地產信息系統建設，提高對房地產市場的監控力度和管理水平

　　各地要抓緊推進房地產管理信息系統建設，重點是對商品房的預售、交易合同登記、二手房交易進行系統管理；要對市場情況進行及時監控和數據統計，逐步做到向社會公開進入交易市場的樓盤信息和交易狀況，引導住房開發投資和住房消費理性發展。珠江三角洲各地級以上市要在2005年底前完成房地產交易管理系統的開發建設并投入使用，在2006年底前實現預售商品房交易網上實時登記和在公共網站公開房地產交易市場信息；其他地級以上市要在2005年底前啟動房地產交易管理系統建設工作，2006年底前完成房地產交易管理系統的開發建設并投入使用。省、市、縣三級財政要安排資金支持當地房地產信息系統的建設，確保各地房地產信息系統如期完成建設和投入使用。



　　六、加大規范市場力度，確保消費者合法權益

　　各地對未取得商品房預售許可證的樓盤，禁止開展任何形式的“內部認購”活動。各級房地產主管部門要嚴格執行有關商品房預售的規定，逐步推行商品房預銷售合同網上即時備案，防范私下交易行為；要協助工商部門，對房地產開發企業無證發布房地產廣告、虛假陳述、內容缺失等行為進行查處；規劃部門要公開樓盤具體規劃信息；各商業銀行要加強對按揭貸款購房人的身份審查，防止開發商騙取貸款的假按揭行為。

廣東省人民政府辦公廳 二○○五年六月三十日

國務院辦公廳轉發建設部等部門
關于做好穩定住房價格工作意見的通知

國辦發 〔2005〕 26號

各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：

　　建設部、發展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監會等七部門《關于做好穩定住房價格工作的意見》已經國務院同意，現轉發給你們，請認真貫徹執行。

　　房地產業是國民經濟支柱產業。正確認識當前房地產市場形勢，及時解決存在的突出問題，促進房地產業健康發展，對于鞏固和發展宏觀調控成果，保持國民經濟平穩較快發展，具有重要意義。各地區、各部門要把解決房地產投資規模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當前加強宏觀調控的一項重要任務。堅持積極穩妥、把握力度，突出重點、區別對待，因地制宜、分類指導，強化法治、加強監管的原則。加強領導、密切配合,認真貫徹落實國務院各項調控政策措施，做好供需雙向調節，遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經濟適用住房建設，合理引導住房消費，促進住房價格的基本穩定和房地產業的健康發展。

中華人民共和國國務院辦公廳 二○○五年五月九日

關于做好穩定住房價格工作的意見

建設部　發展改革委　財政部　國土資源部

人民銀行　稅務總局　銀監會

（2005年4月30日）

　　保持房地產市場持續健康發展，事關國民經濟和社會發展全局，事關全面建設小康社會目標的實現。
當前一些地區存在房地產投資規模過大，商品住房價格上漲過快，供應結構不合理，市場秩序比較混亂等突出
問題。為進一步加強對房地產市場的引導和調控，及時解決商品住房市場運行中的矛盾和問題，努力實現商品
住房供求基本平衡，切實穩定住房價格，促進房地產業的健康發展，現提出以下意見：



　　一、強化規劃調控，改善住房供應結構

　　各地要根據本地房地產市場需求情況，盡快明確今明兩年普通商品住房和經濟適用住房建設規模、項目
布局以及進度安排。住房價格上漲過快、中低價位普通商品住房和經濟適用住房供應不足的地方，住房建設要以
中低價位普通商品住房和經濟適用住房項目為主，并明確開工、竣工面積和占住房建設總量的比例，盡快向社會
公布，接受社會監督，穩定市場預期。省級人民政府要加強對各市（區）、縣執行情況的監督檢查。

　　各地城市規劃行政主管部門要在符合城市總體規劃的前提下，根據當地政府確定的中低價位普通商品住
房和經濟適用住房的建設需求，加快工作進度，優先審查規劃項目，在項目選址上予以保證。同時，要嚴格控制
低密度、高檔住房的建設。對中低價位普通商品住房建設項目，在供應土地前，由城市規劃主管部門依據控制性
詳細規劃出具建筑高度、容積率、綠地等規劃設計條件，房地產主管部門會同有關部門提出住房銷售價位、套型
面積等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件，以保證中低價位、中小套型住房的有效供應。各地要加強房地
產開發項目的規劃許可監管，對2年內未開工的住房項目，要再次進行規劃審查，對不符合規劃許可的項目要堅決
予以撤銷。



　　二、加大土地供應調控力度，嚴格土地管理

　　各地區要在嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用計劃的前提下，根據房地產市場變化情況，適時調整
土地供應結構、供應方式及供應時間。對居住用地和住房價格上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中
的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量。要繼續停止別墅類用地供應，嚴格控
制高檔住房用地供應。要進一步完善土地收購儲備制度，積極引入市場機制，進行土地開發整理，降低土地開發
成本，提高普通商品住房用地的供應能力。

　　要嚴格土地轉讓管理，對不符合法律規定條件的房地產開發項目用地，嚴禁轉讓，依法制止“炒買炒賣”
土地行為。加大對閑置土地的清理力度，切實制止囤積土地行為，嚴格執行法律規定，對超過出讓合同約定的動
工開發日期滿1年未動工開發的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。要規范土地出讓
公告和合同的內容，加強房地產開發用地供后監管，對違反土地出讓合同約定或有關規定的，依法追究違約違規
責任。



　　三、調整住房轉讓環節營業稅政策，嚴格稅收征管

　　要充分運用稅收等經濟手段調節房地產市場，加大對投機性和投資性購房等房地產交易行為的調控力度。自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。各地要嚴格界定現行有關住房稅收優惠政策的適用范圍，加強稅收征收管理。對不符合享受優惠政策標準的住房，一律不得給予稅收優惠。房地產等管理部門要積極配合稅務部門加強相關稅收的征管，具體辦法由稅務總局會同建設部等部門研究制定。



　　四、加強房地產信貸管理，防范金融風險

　　人民銀行及其分支機構要加大“窗口指導”力度，督促商業銀行采取有效措施，加強對房地產開發貸款和
個人住房抵押貸款的信貸管理，調整和改善房地產貸款結構。銀監會及其派出機構要嚴格督促各商業銀行進一步
落實《商業銀行授信工作盡職指引》，切實加強貸前調查、貸時審查和貸后檢查的盡職工作，建立各類信貸業務
的盡職和問責制度。要加大對商業銀行房地產貸款的檢查力度，切實糾正違規發放貸款行為。對市場結構不合理
、投機炒作現象突出，房地產貸款風險較大的地區，要加強風險提示，督促商業銀行調整貸款結構和客戶結構，嚴格控制不合理的房地產貸款需求，防范貸款風險。



　　五、明確享受優惠政策普通住房標準，合理引導住房建設與消費

　　為了合理引導住房建設與消費，大力發展省地型住房，在規劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優惠政策支持。享受優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在10以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格12倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。各直轄市和省會城市的具體標準要報建設部、財政部、稅務總局備案后，在2005年5月31日前公布。



　　六、加強經濟適用住房建設，完善廉租住房制度

　　各地要按《經濟適用住房管理辦法》（建住房〔2004〕77號）和當地政府的規定，落實經濟適用住房項目招投標的制度，加強經濟適用住房建設，嚴格實行政府指導價，控制套型面積和銷售對象，切實降低開發建設成本，建設單位利潤要控制在3%以內。有關具體要求在《國有土地劃撥決定書》中予以明確，并向社會公示。鼓勵發展并規范住房出租業，多渠道增加住房供給，提高住房保障能力。

　　各省、自治區、直轄市要督促市（區）、縣抓緊開展城鎮最低收入家庭住房困難情況的調查，全面掌握本地區廉租住房需求情況，并建立保障對象檔案。要根據廉租住房需求，切實落實以財政預算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，著力擴大廉租住房制度覆蓋面，加快解決最低收入家庭基本住房需要。城鎮廉租住房制度建設情況要納入省級人民政府對市（區）、縣人民政府工作的目標責任制管理，省、自治區、直轄市相關部門要加強監督檢查。



　　七、切實整頓和規范市場秩序，嚴肅查處違法違規銷售行為

　　根據《中華人民共和國城市房地產管理法》有關規定，國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續。實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網上即時備案，防范私下交易行為。

　　要嚴格房地產開發企業和中介機構的市場準入，依法嚴肅查處違法違規銷售行為。對虛構買賣合同，囤積房源；發布不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費者爭購；以及不履行開工時間、竣工時間、銷售價格（位）和套型面積控制性項目建設要求的，當地房地產主管部門要將以上行為記入房地產企業信用檔案，公開予以曝光。對一些情節嚴重、性質惡劣的，建設部會同有關部門要及時依法從嚴處罰，并向社會公布。



　　八、加強市場監測，完善市場信息披露制度

　　各地要加快建立健全房地產市場信息系統，加強對房地產特別是商品住房市場運行情況的動態監測。加強對同地段、同品質房屋銷售價格和租賃價格變動情況的分析，準確判斷房價變動趨勢。要建立和完善土地市場動態監測制度，加強對建設用地供應、土地價格變動情況的監測分析，科學預測商品住房對土地的需求。各有關部門要加強信息溝通與整合，適時披露土地供應、商品住房市場供求，以及土地和住房價格變動等信息。要加強輿論引導，增強政策透明度，穩定市場心理預期，促進市場理性發展。