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各區人民政府，市政府直屬各單位：

　　《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》已經市政府同意，現予印發，請認真組織實施。實施中遇到的問題，請逕向市規劃國土委反映。

　　深圳市人民政府辦公廳

　　2016年12月29日

關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施

　　為深入貫徹落實黨的十八大、十八屆三中、四中、五中、六中全會及中央城鎮化工作會議、中央城市工作會議精神，按照“四個全面”戰略布局和“五大發展理念”要求，深入推進供給側結構性改革，完善城市功能，提升城市發展質量，落實“十三五”期間城市更新各項工作目標，推動我市經濟社會實現有質量的穩定增長和可持續的全面發展，加快建成現代化國際化創新型城市，結合《深圳市城市更新辦法》（深圳市人民政府令第290號）（以下簡稱《辦法》）和《深圳市城市更新辦法實施細則》（深府〔2012〕1號）（以下簡稱《實施細則》）有關規定，制定以下暫行措施。

　　一、堅持規劃引領，實現城市更新科學有序發展

　　（一）科學編制全市更新“十三五”規劃。市規劃國土部門組織編制《深圳市城市更新“十三五”規劃》（以下簡稱《城市更新“十三五”規劃》），經市政府批準后作為全市城市更新工作的綱領性文件?！冻鞘懈隆笆濉币巹潯分攸c研究“十三五”期間全市城市更新總體目標與發展策略，劃定城市更新的標圖建庫范圍和不同更新模式的分區指引，確定全市及各區拆除重建類城市更新計劃規模、供應用地規模及綜合整治類城市更新計劃規模，明確配建保障性住房、創新型產業用房及各類配套設施的任務等。

　　（二）分區落實市更新“十三五”規劃。各區政府（含新區管理機構，下同）根據《城市更新“十三五”規劃》及相關標準規范、技術指引編制本轄區的城市更新五年規劃，由市規劃國土部門統籌報市政府審批。各區（含新區，下同）城市更新五年規劃以《城市更新“十三五”規劃》劃定的更新模式分區范圍為指引，確定實施拆除重建與綜合整治的空間范圍，落實各類城市更新的計劃用地規模和供應用地規模，分解各項配建和建設任務，保障全市城市更新規劃目標的實現。

　　各區城市更新五年規劃批準后，轄區內申報拆除重建類更新計劃的項目原則上應位于其確定的拆除重建空間范圍內；各區城市更新五年規劃批準前，申報拆除重建類更新計劃的項目應當位于《城市更新“十三五”規劃》劃定的優先拆除重建區內。城市更新項目的更新方向應符合法定圖則和其他上層次規劃要求。

　　（三）推進“城市修補、生態修復”。在城市更新中落實海綿城市建設要求，有序實施城市修補和生態修復，引導城市有機更新。市規劃國土部門負責開展全市城市修補、生態修復的基礎評估，制定工作目標與行動計劃，明確城市修補、生態修復的重點地區和重點要素，出臺相關政策與技術標準。

　　注重在城市更新中保留歷史記憶、文化脈絡和地域風貌，弘揚傳統優秀建筑文化。歷史建筑、歷史風貌區、特色風貌區原則上不進行拆除重建城市更新，鼓勵結合城市更新項目對上述片區實施活化、保育。

　　二、優化計劃管理，拓展城市更新范圍

　　（四）合理設定合法用地比例。申報拆除重建類城市更新計劃的城市更新單元，拆除范圍內權屬清晰的合法土地面積占拆除范圍用地面積的比例（以下簡稱合法用地比例）應當不低于60%。合法用地比例不足60%但不低于50%的，拆除范圍內的歷史違建可按規定申請簡易處理，經簡易處理的歷史違建及其所在用地視為權屬清晰的合法建筑物及土地。

　　位于探索實施土地開發創新模式的坪山中心區范圍的，其拆除范圍內合法用地比例應當不低于50%。

　　（五）優化建筑物建成年限規定。舊住宅區申請拆除重建城市更新的，建筑物建成時間原則上應不少于20年；舊工業區、舊商業區申請拆除重建城市更新的，建筑物建成時間原則上應不少于15年。

　　符合我市產業發展導向，因企業技術改造、擴大產能等發展需要且通過綜合整治、局部拆建等方式無法滿足產業空間需求，在2007年6月30日前建成的舊工業區，經區政府組織研究論證，可申請拆除重建，更新改造方向應為普通工業用地（M1）。

　　因規劃統籌和公共利益需要，舊工業區、舊商業區中部分建成時間未滿15年的建筑物，符合以下條件之一的，可納入城市更新單元拆除范圍進行統籌改造：

　　1．建成時間未滿15年的建筑物占地面積之和原則上不得大于6000平方米，且不超過更新單元拆除范圍用地面積的三分之一。宗地內全部建筑物建成時間未滿15年的，其占地面積為該宗地面積；宗地內部分建筑物建成時間未滿15年的，按其建筑面積占宗地內總建筑面積的比例折算其占地面積。

　　2．城市更新單元公共利益用地面積原則上不小于拆除范圍用地面積的40%，或者該城市更新單元涉及法定規劃要求落實不小于6500平方米獨立占地的公共服務設施及落實政府急需建設的軌道交通、次干道及以上道路、河道整治等基礎設施。

　　（六）穩步推進舊住宅區更新。對使用年限較久、房屋質量較差、建筑安全隱患較多、使用功能不完善、配套設施不齊全等亟需改善居住條件的成片舊住宅區，符合棚戶區改造政策的，按照棚戶區改造相關規定實施改造。成片舊住宅區確需通過城市更新實施拆除重建的，應當由區政府組織開展現狀調研、城市更新單元擬訂、意愿征集、可行性分析、更新計劃申報、市場主體公開選擇等工作。

　　與其他各類舊區（舊工業區、舊商業區、城中村及舊屋村等）混雜的零散舊住宅區，因規劃統籌需要確有必要納入拆除范圍的，需同時具備以下條件：

　　1．零散舊住宅區總用地面積占拆除范圍用地面積的比例原則上不超過二分之一。

　　2．零散舊住宅區部分由區政府組織開展前期工作，由區城市更新職能部門申報，權利主體的城市更新意愿應當達到100%。拆除范圍內其余部分由其他主體進行申報的，其與區城市更新職能部門一起作為該單元的聯合申報主體。

　　3．零散舊住宅區部分和其余部分的城市更新意愿進行分別計算，并均應符合城市更新政策相關要求。

　　零散舊住宅區所在地塊的總面積不超過6000平方米且占拆除范圍用地面積的比例不超過三分之一的，可不適用《實施細則》第四十六條關于公開選擇市場主體的相關規定。

　　零散舊住宅區的住宅類合法房屋產權置換原則上按照套內面積1∶1進行，其他類型合法房屋產權置換協商確定。

　　（七）放寬部分建成的已出讓用地更新條件。國有已出讓用地在2007年6月30日之前已建設，但建設面積不足合同或有關批準文件確定的建筑面積，不涉及閑置土地或閑置土地處置已完成，因規劃實施等原因需劃入城市更新單元的，整宗地可納入城市更新單元拆除范圍，適用城市更新政策。

　　（八）有序開展小地塊更新。需要進行城市更新的區域，應當優先劃定相對成片、拆除范圍用地面積大于10000平方米的城市更新單元。對位于原特區已生效法定圖則范圍內、拆除范圍用地面積不足10000平方米但不小于3000平方米且具有以下情形之一的區域，方可申請劃定小地塊城市更新單元：

　　1．舊工業區升級改造為工業用途或者市政府鼓勵發展產業的。

　　2．舊工業區、舊商業區升級改造為商業服務業功能的。

　　3．為完善法定圖則確定的獨立占地且總面積不小于3000平方米的城市基礎設施、公共服務設施或其他城市公共利益項目，確需劃定城市更新單元的。

　　小地塊城市更新單元拆除范圍內的用地應為完整宗地，土地及建筑物應當具有合法手續，權利主體的城市更新意愿應當達到100%。在計劃申報階段，申報主體除提供計劃申報指引規定的申報材料外，還應提交符合城市更新單元規劃編制技術規定要求的城市更新單元規劃方案；屬舊工業區升級改造為工業用途或者市政府鼓勵發展產業的，應提供產業主管部門意見。區城市更新職能部門結合周邊地塊的改造情況、改造條件和必要性，就申報區域進行城市更新的必要性及更新單元范圍的合理性出具意見。

　　小地塊城市更新單元內可供無償移交給政府的獨立用地應當不小于拆除范圍用地面積的30%。移交的土地除用于落實規劃確定的城市基礎設施、公共服務設施、城市公共利益項目等以外，其余部分可協議出讓給項目實施主體按照規劃進行建設。

　　三、創新實施機制，試點重點更新單元開發

　　（九）探索政府主導的重點更新單元開發。為落實上層次規劃要求，完善城市功能結構，優先落實城市基礎設施和公共服務設施，試點探索政府主導的重點更新單元開發，加快城市各級中心和重點區域發展，推動特區一體化?！笆濉逼陂g，全市試點開展10個左右重點更新單元實施。區政府根據轄區發展需要、城市更新政策要求及相關權利主體意愿，初步劃定重點更新單元范圍，由市規劃國土部門統籌上報市政府批準后，列入城市更新單元計劃。重點更新單元應符合以下條件：

　　1．位于《城市更新“十三五”規劃》劃定的優先拆除重建區內。

　　2．屬于福田、羅湖、鹽田、南山等區的，拆除范圍用地面積原則上不小于15萬平方米；屬于寶安、龍崗、龍華、坪山、光明、大鵬等區的，拆除范圍用地面積原則上不小于30萬平方米。

　　3．拆除范圍內合法用地比例應當不低于30%。

　　重點更新單元范圍內用地視其合法用地比例按照本暫行措施第（十一）條規定分檔處置。

　　（十）明確重點更新單元實施機制。區政府組織編制重點更新單元規劃，報市政府批準。重點更新單元原則上應當整體實施；確需分期實施的，獨立占地的城市基礎設施和公共服務設施、政策性用房以及用于安置回遷業主的物業應在首期落實。重點更新單元規劃經批準后，由區政府組織以公開方式選擇一家市場主體實施。區政府應當每年向市政府報告實施進展情況。

　　四、完善用地政策，促進城市更新項目實施

　　（十一）完善歷史用地處置政策。對于經批準納入城市更新計劃的城市更新區域內未簽訂征（轉）地協議或已簽訂征（轉）地協議但土地或者建筑物未作補償，用地行為發生在2007年6月30日之前，用地手續不完善的建成區，可按照以下規定進行歷史用地處置：

　　1．原農村集體經濟組織繼受單位（以下簡稱繼受單位）自行理清處置土地范圍內的經濟關系。進行拆除重建的，應當自行拆除、清理地上建筑物、構筑物及附著物等。

　　2．繼受單位應當與政府簽訂完善處置土地征（轉）用手續的協議，政府不再另行支付補償費用。

　　3．對于拆除重建類項目，政府將處置土地的一定比例交由繼受單位進行城市更新，其余部分納入政府土地儲備，具體比例見表1。在交由繼受單位進行城市更新的土地中，應當按照《辦法》和《實施細則》要求將不少于15%的土地無償移交給政府納入土地儲備。前述儲備土地優先用于建設城市基礎設施、公共服務設施、城市公共利益項目等。

　　4．對于拆除重建類項目，處置后的土地可以通過協議方式出讓給項目實施主體進行開發建設，其分攤的建筑面積按照改造后的功能和土地使用權使用期限以公告基準地價標準的110%計收地價（其中的10%為對歷史用地行為的處理）。

　　對于舊工業區綜合整治類增加生產經營性建筑面積的項目，處置后的土地可以通過協議方式出讓給繼受單位，使用年期為30年；新建建筑面積部分按照本暫行措施規定繳納地價后可按程序登記在繼受單位名下。

　　（十二）擴大舊屋村政策適用范圍。福田、羅湖、鹽田、南山等區在1992年6月18日市政府《關于深圳經濟特區農村城市化的暫行規定》實施前已經形成的原農村舊（祖）屋的集中分布區域，適用城市更新舊屋村有關政策。

　　（十三）繼續推進70個舊城舊村改造項目。對市政府《關于寶安龍崗兩區自行開展的新安翻身工業區等70個舊城舊村改造項目的處理意見》（深府〔2006〕258號）確定的70個舊城舊村改造項目，根據城市更新單元規劃確定的開發建設用地，按照《實施細則》第六十二條繳交地價后可以通過協議方式出讓給經確認的項目實施主體。

　　（十四）規范城市更新土地出讓年限。按照城市更新單元規劃，項目改造后的一個宗地內包含居住及其他土地用途的，居住部分土地使用權使用年限不超過70年。

　　拆除重建類的城市更新項目改造為工業用途的，其土地使用權使用期限不超過50年；拆除重建類的城市更新項目原則上不得改造為倉儲物流用途，若確因我市產業發展需要，改造為現代物流用途的，其土地使用權使用期限按不超過30年確定。

　　（十五）簡化城市更新地價體系。整合地價標準類別，簡化城市更新項目地價測算規則，建立以公告基準地價標準為基礎的地價測算體系（各用地類別或改造類型的修正系數詳見附件1）。在保持城市更新地價水平相對穩定的前提下，城市更新地價測算逐步納入全市統一的地價測算體系。城市更新項目地價可不計息分期繳交，首次繳交比例不得低于30%，余款1年內交清。

　　（十六）明確公告基準地價標準適用條件。2013年1月8日之前核發更新單元規劃批復的城市更新項目，當期的地價測算涉及基準地價且符合以下條件的，按照更新單元規劃批復核發之日的公告基準地價標準執行：

　　1．項目整體或分期開發的首期在城市更新單元規劃批復核發之日起2年內辦理用地出讓手續的；

　　2．項目分期開發的二期在城市更新單元規劃批復核發之日起3年內辦理用地出讓手續的；

　　3．項目分期開發的三期及后續各期在城市更新單元規劃批復核發之日起4年內辦理用地出讓手續的。

　　2013年1月8日之前核發更新單元規劃批復的城市更新項目不符合上述條件的，或2013年1月8日及之后核發更新單元規劃批復的，項目地價測算執行2013年公告基準地價標準。

　　五、加大配套力度，提升公共設施服務水平

　　（十七）提高公共配套設施配建標準。拆除重建類城市更新項目配建的社區級非獨立占地公共設施應滿足法定圖則、相關專項規劃和《深圳市城市規劃標準與準則》（以下簡稱《深標》）要求，涉及的公共設施規模不小于附件2確定的規模；并在此基礎上增配50%且不小于1000平方米的社區級公共配套用房，具體功能在建設用地規劃許可前明確。

　　充分利用城市更新單元的統籌作用，提升公共配套設施建設規模。在拆除范圍內用地已落實法定圖則及相關專項規劃配套責任，并滿足自身配套需求的前提下，拆除范圍外的國有未出讓用地可納入更新單元規劃研究范圍，通過規劃統籌，與更新項目的移交用地、清退形成的用地進行整合，進一步擴大教育、醫療等獨立占地的公共配套設施規模。

　　（十八）加強公共配套設施建設管理。城市更新項目應當按標準配置各類公共配套設施，大力推進無障礙設施建設，完善城市公共服務。各區政府應當建立機制、明確程序，及時接收城市更新項目配建的各類公共配套設施（詳見附件3）。同時加強對各類公共配套設施、公共空間及公共通道的有效利用和監督管理，保證公共空間的公共性、可達性與便利性。城市更新單元規劃確定的公共車行通道建成后產權移交政府。

　　各區政府應當加緊開展本轄區公共設施及市政交通設施承載能力的規劃評估，加大公共配套與市政設施建設力度，保障城市更新項目與周邊配套設施的同步實施及正常運行。各區政府可結合本轄區實際出臺相關政策，引導社會資金積極參與上述設施的建設。

　　（十九）加大人才住房和保障性住房供應力度。在公共配套條件支撐的情況下，規劃為工業的舊工業區同時符合以下條件的，可申請按照保障性住房簡易程序調整法定圖則用地功能，通過城市更新建設人才住房和保障性住房，促進產城融合與職住平衡。

　　1．位于規劃保留的成片產業園區范圍外。

　　2．位于已建成或近期規劃建設的軌道站點500米范圍內。

　　3．位于原特區內的，用地面積不小于3000平方米；位于原特區外的，用地面積不小于10000平方米。

　　人才住房和保障性住房為公共租賃住房的，實施主體可取得不超過項目總建筑面積45%的商品性質建筑面積；人才住房和保障性住房為安居型商品房的，實施主體可取得不超過項目總建筑面積25%的商品性質建筑面積。實施主體取得的商品性質建筑面積中住宅的套型建筑面積應控制在90平方米以下。

　　（二十）提高人才住房、保障性住房配建比例。拆除重建類城市更新項目改造后包含住宅的，一、二、三類地區的人才住房、保障性住房配建基準比例分別由12%、10%、8%提高至20%、18%、15%，具體比例根據《深圳市城市更新項目保障性住房配建規定》（以下簡稱《配建規定》）進行核增、核減后確定，其中屬于工業區（倉儲區）或城市基礎設施及公共服務設施改造為住宅的核增比例由8%提高至15%。上述人才住房、保障性住房配建比例提高部分的50%對應的建筑面積在城市更新單元規劃容積率測算時計入基礎建筑面積。具體如下：

　?。ǘ唬﹦撔氯瞬殴⑴浣ㄖ贫?。拆除重建類城市更新項目改造后包含商務公寓，位于《配建規定》確定的一、二、三類地區的，建成后分別將20%、18%、15%的商務公寓移交政府，作為人才公寓。上述配建的商務公寓建筑面積的50%在城市更新單元規劃容積率測算時計入基礎建筑面積。

　　移交政府的商務公寓免繳地價，建成后由政府按照公共租賃住房的回購方式回購，產權歸政府所有，納入全市住房保障體系由住房建設主管部門進行管理。

　　六、提倡有機更新，鼓勵舊工業區轉型升級

　?。ǘ┩七M舊工業區復合式更新。對于單一宗地的“工改工”項目，部分建筑物未滿15年但滿足舊工業區綜合整治類更新年限要求，且該部分建筑物集中成片，所在區域具備獨立使用、獨立成宗的條件，建筑面積不超過宗地總建筑面積三分之一的，可開展以拆除重建為主、綜合整治為輔的城市更新。

　　以拆除重建為主、綜合整治為輔的城市更新，其拆除范圍用地面積應當大于10000平方米，按照拆除重建類城市更新單元計劃的要求進行申報，并在更新單元計劃公示中一并公示初步劃定的拆除重建和綜合整治用地范圍。更新單元計劃批準后，計劃申報主體同步編制拆除重建與綜合整治的更新單元規劃一并報審。更新單元規劃批準后，辦理拆除重建與綜合整治范圍的土地分宗手續，按照有關規定予以實施。

　　（二十三）鼓勵舊工業區綜合整治。鼓勵舊工業區開展以綜合整治為主，融合功能改變、加建擴建、局部拆建等方式的城市更新。

　　舊工業區出于消除安全隱患、完善現狀功能等目的進行綜合整治的，可增加面積不超過現狀建筑面積15%的電梯、連廊、樓梯等輔助性公用設施，不需列入綜合整治類城市更新單元計劃，由主管部門直接組織實施。

　　對于符合我市產業發展導向和法定圖則用地功能，地上建筑物建成時間不少于10年，權利主體的城市更新意愿符合《實施細則》第三十七條設定標準且權屬清晰的合法土地面積占申報范圍用地面積的比例不低于50%的舊工業區，可申請列入綜合整治類城市更新單元計劃，在符合《深標》的前提下，通過加建擴建、功能改變、局部拆建方式增加生產經營性建筑面積。屬于在原有建筑結構主體上進行加建的，加建的規模不得導致對原有結構安全和消防安全產生影響；屬于空地擴建的，擴建范圍內新批準的容積率不超過綜合整治范圍內現狀合法容積率的兩倍；屬于局部拆建的，拆除范圍面積不超過綜合整治用地面積的15%且不大于5000平方米，拆除范圍內新批準容積率按《深標》執行。

　　同一宗地上建成時間未滿10年的建筑物，因規劃統籌確需納入綜合整治范圍的，其占地面積之和不超過該宗地面積的二分之一。

　?。ǘ模┟鞔_舊工業區綜合整治用地政策。舊工業區綜合整治項目根據已批準的更新單元規劃按規定辦理規劃、用地手續。其用地土地使用權使用期限按照該宗地原用途使用期限扣除已實際使用時間的剩余期限確定。剩余期限不足30年的，最高可按30年補足，但剩余期限與該宗地已實際使用時間之和不可超過該宗地的原土地用途法定最高期限。

　　改造后新建的建筑面積均限定自用，屬于工業樓宇的可按照《深圳市工業樓宇轉讓管理辦法（試行）》及其實施細則進行轉讓，其中，按照本暫行措施第（十一）條進行用地處置的，其原有工業樓宇首次轉讓免收增值收益。

　　七、加強服務監管，保障更新項目有序實施

　?。ǘ澹┮幏秾嵤┲黧w資格。對本暫行措施施行后納入我市城市更新單元計劃的城市更新項目，涉及房地產開發經營的，在申請實施主體確認時，申請人應當具備房地產開發資質并提交相關證明材料，屬于原權利主體自行改造的項目除外。

　?。ǘ┙⑿畔⑼▓笾贫取^城市更新職能部門在核發實施主體確認文件時，應當同時抄送市場監督管理部門。如實施主體股權后續發生變更，市場監督管理部門應當及時將變更情況向稅務部門通報，由稅務部門督促相關企業依法納稅。

　?。ǘ撸娀ㄖ锊鸪O管。城市更新項目在實施主體與區城市更新職能部門簽訂項目實施監管協議后方可進行建筑物拆除。區政府應當組織相關部門對具體拆除工作做好施工安全等監督管理。

　?。ǘ耍┒ㄆ陂_展更新計劃清理。各區政府應當定期對城市更新計劃進行清理，對于具有以下情形之一的項目，可按程序調出計劃：

　　1．自城市更新計劃公告之日起1年內，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新單元規劃報批的。

　　2．自城市更新單元規劃批準之日起2年內，項目首期未確認實施主體的。

　　3．自實施主體確認之日起1年內，未辦理用地出讓手續的。

　?。ǘ牛┟鞔_職責，優化城市更新審批程序。市規劃國土部門作為市城市更新主管部門，負責組織、協調、指導全市城市更新工作；區政府作為統籌推進本轄區城市更新工作的責任主體，負責本轄區城市更新的具體管理工作。相關部門應當進一步精簡城市更新審批環節，提高審批效率。市規劃國土部門會同各區政府，建立涵蓋城市更新全流程的網上申報及管理系統，所有審查事項均納入網上辦事大廳進行監管，嚴格按照統一標準和時限進行辦理，杜絕在法定程序之外增設審查事項。

　　單個城市更新單元涉及多個主體的，各主體應當協商一致，共同編制規劃草案報批并形成相應可操作的利益分配方案。難以達成一致的，區政府應當搭建平臺，加強協調，指導完成上述工作。

　?。ㄈ嵤┏鞘懈驴冃Э己?。城市更新項目的實施納入市政府績效考核。對于城市更新單元規劃已獲批準的項目，區政府應抓緊組織制定實施方案，加強搬遷等工作的組織協調，明確項目實施進度，推動項目按時開工；應定期向市查違和城市更新工作領導小組辦公室報送項目推進情況。市規劃國土部門應當加強對城市更新項目實施的考核，定期向市查違和城市更新工作領導小組報告項目實施情況。

　?。ㄈ唬┢渌?。本暫行措施自2017年1月1日起施行，原深圳市人民政府辦公廳《印發關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施的通知》（深府辦〔2014〕8號）同時廢止。本暫行措施施行前市政府規范性文件有關內容與本暫行措施不一致的，以本暫行措施的規定為準。

　　本暫行措施施行前城市更新單元規劃已通過主管部門審議的項目不適用第（十七）（二十）（二十一）條規定。

　　附件：1．各用地類別或改造類型適用地價標準及修正系數匯總表

　　2．社區級公共配套設施匯總表

　　3．無償移交的公共配套設施匯總表

　　附件1

各用地類別或改造類型適用地價標準及修正系數匯總表

社區級公共配套設施匯總表

無償移交的公共配套設施匯總表