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　　為破解個別舊改項目業主“漫天要價”或不簽約導致項目“難產”，深圳將在全國率先對城市更新立法，不僅擬定法定最低補償標準，還擬規定當已簽訂搬遷安置協議的合法產權比例不低于95%且符合房屋征收相關規定的，市、區政府可以對個別未簽約業主的房屋實施征收。7月21日，備受坊間關注的《深圳經濟特區城市更新條例（征求意見稿）》（下稱《征求意見稿》）首次公開征求社會意見。

　　原地產權置換最低按套內面積1∶1補償

　　由于較早出現土地供應緊張問題，深圳是全國率先提出“城市更新”概念的城市，自2004年起已陸續出臺多個規章及配套政策等，在全省乃至全國均產生了較大影響。但隨著城市更新的深入推進，僅依靠現有政策規定難以全盤破解深層障礙，因而將城市更新立法列入計劃。

　　為合理引導市場預期，《征求意見稿》擬規定城市更新搬遷安置補償采用產權置換、貨幣補償或者兩者相結合等方式，由物業權利人自愿選擇，但首次明確了法定最低補償標準：

　　舊住宅區合法建筑采用原地產權置換的，按照套內面積不少于1∶1的比例進行補償；產權置換面積因誤差導致不足的，由市場主體按照該項目商品房備案銷售價賠償；超出面積誤差在3%以內的，物業權利人可以不再支付超面積部分的房價。采用異地產權置換的，安置房面積按照與原地產權置換等價值原則進行折算。采用貨幣補償的，貨幣補償標準按照深圳房屋征收相關規定確定。公共保障住房更新單元的合法建筑采用原地產權置換的，則按照套內面積1∶1或者建筑面積1∶1.2的比例進行補償。

　　而歷史違建以及舊工業區、舊商業辦公區合法建筑的搬遷補償標準按照深圳房屋征收相關規定確定；對于房屋征收沒有規定的其他情形，搬遷補償標準由市場主體與權利主體自行協商確定。

　　個別未簽約房屋或被政府個別征收

　　由于實踐中，無論是政府組織還是市場化的城市更新，都難以完全避免個別物業權利人不愿意與市場主體簽訂搬遷安置協議的問題。經反復研究論證，《征求意見稿》提出了“個別征收+行政訴訟”的處置方案，即當已簽訂搬遷安置協議的合法產權比例不低于95%且符合房屋征收相關規定的，市、區政府可以依法對未簽約部分房屋實施個別征收。

　　深圳市人大常委會法工委解釋稱，城市更新改造是城市規劃實施的組成部分，改造的目的主要是消除有關安全隱患或者進一步完善城市功能，優化片區以及周邊單位、居民的生產生活環境。同時，深圳的城市更新方案均有配建學校、醫院、人才保障房和產業保障房等，符合《國有土地上房屋征收與補償條例》有關基于公共利益予以征收的規定精神。

　　“如果一個小區95%的人同意城市更新，就已經構成公共利益，剩下5%的人始終不簽實際上阻礙了公共利益，因此實施征收是與基礎法理契合的。”北京德恒（深圳）律師事務所律師賴軼峰說。

　　同時，為了進一步約束政府的征收行為，避免過大的自由裁量空間，《征求意見稿》擬明確，政府實施個別征收的，按套內面積1：1置換或進行貨幣補償確定征收標準。物業權利人對征收決定不服的，可以向人民法院提起行政訴訟。

　　開發商擅自進小區征集舊改意愿 最高罰300萬元

　　為避免出現開發商為討好業主，無序競爭，甚至與業委會產生利益勾聯的亂象，《征求意見稿》提出，重點城市更新單元計劃由區城市更新部門申報，舊住宅區由轄區街道辦事處負責申報。

　　街道辦事處將組織開展現狀調研、城市更新單元擬訂、意愿征集、可行性分析等，其他單位和個人擅自在舊住宅區做這些城市更新單元計劃申報前期工作，將被責令限期改正；逾期不改正的，處200萬元以上300萬元以下罰款；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法處理。

　　而合法舊住宅區城市更新項目獲批后，可以采用業主票決等公開、公平方式確定市場主體。選定的市場主體必須符合國家房地產開發企業資質管理的相關規定，與城市更新規模、項目定位相適應，并具有良好的社會信用。

　　此外，《征求意見稿》特別強調，有關單位和個人在開展城市更新中，有欺詐、脅迫、侵害個人隱私、偽造或者變造文件、傳播虛假信息等行為的，禁止五年內參與城市更新活動，并納入誠信檔案管理，涉嫌犯罪的，移送司法機關依法處理。